初級中古買ってリノベ講座②｜コラム｜エコハウス｜自然素材の家

2019/07/04 中古リノベ

初級中古買ってリノベ講座②

vol.03 中古リノベのステップ

中古住宅を買ってリノベーションをするまでに、どんなステップがあり、どんなことに注意すればいいかを見ていきしょう。

１.予算を決める

人生の中でも大きな買い物になる「住宅」ですから予算は重要です。自分たちの場合、どれくらいの金額までなら住宅に使っていいのか？
もしもの場合の貯金や、生活費、教育費、老後資金など、住宅以外にも重要なお金の使い道はたくさんあります。一般的には収入の７～８倍程度が住宅ローンとして借入れできると言われていますが、借りれる＝返済できる、とは限りません。これからの人生全般にかかるお金から逆算して住宅予算を出したい場合は、ファイナンシャルプランナーなどに相談して、適性予算を出してもらいましょう。

ファイナンシャルプランナーと適性予算の相談

２.条件、優先順位を決める

どんな物件がいいかを考えます。物件に求める優先順位を明確にしないと、「なんとなく見に行って、盛り上がって買っちゃったけど、もっと考えてから決めれば良かった…」となってしまうことも。「なんとなくよさそう」ではなく、この立地、環境、広さ、金額、駅からの距離、などなど、自分たち家族の将来のライフスタイルも含めて、どんな条件がいいか話し合ってみましょう。

３.物件を探す

予算、物件の条件が出たら、実際にどんな物件があるかネットで見てみましょう。
物件情報は、大手検索サイトを使っていれば問題ありません。というのも、どんな物件が売りに出されているかは、共有しなければならないルールがあるので、どの不動産会社も情報を見ることができるからです。
中古住宅×リノベの場合、気になる物件がみつかったら、リノベ会社の担当に連絡して一緒に見に行ってもらいましょう。会社によってはリノベーションに向いているかなどのチェックをしてくれます。

４.物件を見に行く

気になった物件を見つけたら、すぐに担当に連絡しましょう。
というのも、その物件は個人だけでなく、不動産会社や投資家たちも見ているからです。良いと思ったら、見に行かずにそのまま購入申込みを出すケースすらあります。
見つけたらなるべく早く見に行けるように予定を立てておきましょう。
内見する物件は中古住宅です。建物内を見学しても、新築ほど盛り上がったりはしません。しかし、内装はリノベで一新します。それよりも、周辺環境や立地、駅から歩いた感覚などが大事です。
現状の内装で気分を上下させていると、本当に大切な部分に目がいきません。心配な方は、事前にリノベのビフォーアフター事例などを沢山見て、慣らしておくのも手です。
物件見学の様子

５.ローン審査

物件探しと並行してローンの事前審査を行います。これは、実際に住宅ローンが通るか確認しておくための審査です。この審査は、銀行にもよりますが、１～７日間ほどかかります。審査に必要な書類などは、仲介担当者が用意してくれます。わからないことはすぐ質問し、なるべく早く提出できるようにしましょう。

６.購入申込み

気になった物件を見に行って、問題もなく気に入れば物件の購入申込を行います。
このときに提出する書面を購入申込書（買付証明書）といいます。
基本的には、先着順で交渉権がありますが、一番優先されるのは「買える人」です。つまり現金で買う人や法人が他に現れると、そちらが優先されてしまうケースがあります。そういった意味でも早い段階でローンの事前審査を行い、「買える人」になっておくことが大切です。

７.売買契約

決めた契約日時に一堂に会して重要事項の説明と契約書類への調印を行います。
手付金の授受も併せて行われます。
重要事項説明書や契約書には聞き慣れない単語も出てくるとは思います。大きなお金が動く契約ですから、わからない点があれば、質問し、納得した上で署名をしましょう。

８.ローン本審査

本審査では事前審査より慎重に審査が行われ、大体7～10日間程度を要します。ネット銀行やフラット35等の場合はもっと時間がかかります。
ここで注意することは、自分の情報を変更しないことです。クレジットカードの支払い遅延や、別の借入をする、転職や退職などがこれに当てはまります。

住宅ローン手続きの様子

９.決済とお引き渡し

本審査が通ったら、いよいろ融資の実行です。
融資実行に際して、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。金銭消費貸借契約が済んだら、その数日後から融資の実行が可能になります。
契約時と同様に決めた日に一堂に会して決済引渡しが行われます。一連の手続きが終わると晴れて物件が自分たちのものになり、いよいよリノベーションがスタートします。

１０.リノベ設計

不動産仲介とリノベ設計が同じ会社のワンストップの場合は、ローンの本審査が通ったあたりで本設計がスタートします。ヒアリングを通して、間取り、設備、壁や床、ドアノブやスイッチにいたるまで細かく決めていきます。
通常、１～２ヶ月程度で仕様が決まります。自分達の理想の住まいのイメージをしっかり伝えるためにも、雑誌やネットの画像などを集めておくと、打合せがスムーズになります。

リノベーション打ち合わせの様子

vol.04 リノベで失敗しないローン計画

今、住宅購入の選択肢のひとつとして定着してきた中古×リノベーション。
築古の割安物件を購入し、自分の思いどおりの住空間にフルリノベしようと考えている人は、物件費用とリフォーム費用を低金利の住宅ローンでまとめて借りるのが断然おトク。ただそのためには、早めに依頼するリノベ会社を見つけなければなりません。
なぜなのか、詳しくみていきましょう。

１.住宅ローンで借りるメリット

これまでの中古×リフォームでは、物件費用は住宅ローンでまかない、リフォームは現金か金利の高いリフォームローンで、というのが一般的でした。
中古×リフォームに適したローン商品を取り扱う金融機関が少なかったため、まとめて一括でローンを借りることが難しかったのです。
ところが最近は大手都市銀行でも物件費用＋リフォーム費用を一本の住宅ローンで借りられるケースが増えてきています。

住宅ローンで借りることの一番のメリットは、金利の低さと返済期間を長く設定できる点にあります。リフォームローンの場合の返済期間は、最長10～15年程度となっていますが、一方、住宅ローンは最長35年が一般的です。金利は、住宅ローンは固定20年以上の場合１％台で借りられるケースが多く、リフォームローンは固定10年以上になると４％台～５％というケースが多くなります。金利が低く返済回数の多い住宅ローンは、それだけ毎月の返済負担も軽くなります。これから教育費などがかかる時期に返済を続ける場合、毎月の返済額を少しでも減らせるのは嬉しいところです。

失敗しないローン計画

２.住宅ローンで借りる際の注意点

メリットの大きい住宅ローンですが、物件費用＋リノベ費用を一本化する際には、気をつけなければならないことがあります。
通常、物件が見つかると売主さんに対して購入申込みを行いますが、その時点でローンの事前審査に通っている必要があります。事前審査の際には、リノベの工事見積書が必要になります。さらに、売買契約を行い、ローンの本申込みをする際には工事請負契約書も必要になることがあります。
購入申込みから売買契約を結ぶまでには、およそ「１週間程度」しかないのが一般的です。購入希望者がこの間に見積書や工事請負契約を結ばなければならないとしたら、このときまでに依頼するリノベ会社が決まっていなければ、数日間で依頼先を決めて、見積もりをもらい、契約に至るのはきわめて難しいでしょう。

３.スムーズな住宅購入のために

住宅ローンの本申込みまでに工事請負契約を済ませるためには、物件探しと同時にリノベ会社探しもしなければ、間に合わないということが理解していただけでしょうか。そのためには早くからインターネットや専門誌で多くの情報に触れていることが大切です。そうして、漠然とこんな感じの空間に住みたいなというイメージが湧いてきたら、次はリノベ会社にアプローチしてみましょう。

具体的には電話をしたり、メールを出したりするなど、やりやすい方法を選べばよいのですが、案外アプローチしやすいのが、リノベ相談会や現場見学会などのイベントに参加する方法です。そこに行けば、自分が聞きたいと思っていたことも聞けるし、いろいろな提案をしてもらえます。これはという会社が見つかれば、物件の内覧に同行してもらい、アドバイスを受けることもできるようになり、夢の住宅購入の一歩前進です。